Olomouc chystá kontribuce developerů. Ti o nich mluví jako o nové dani

Olomouc se postupně napříč roky mění. Vznikají nové budovy a celé developerské projekty, které ovlivňují podobu města a situaci s bydlením. Město proto usiluje o nastavení férových a jednotných podmínek pro všechny v rámci kontribuce developerů. Ta už funguje v řadě měst, včetně tří největších v České republice. Princip spočívá v tom, že developer zaplatí poměrnou část ceny projektu městu, které bude moci peníze využít na vybudování infrastruktury.

„Na Magistrátu města Olomouce budou upraveny procesy pro projednání investičních projektů. Bude zřízena pozice koordinátora, který bude organizovat efektivní komunikaci samosprávy města s investorem, a bude ustanovena pravidelně zasedající pracovní skupina. Ta bude tvořena zástupci odborů vykonávajících samosprávnou působnost mající vztah k investičnímu záměru a gesčně příslušnými členy rady města,“ vysvětlil pro Report náměstek primátora Tomáš Pejpek (ProOlomouc a Piráti). Úkolem pracovní skupiny podle něho bude komunikace s investorem o vazbách projektu na území a jeho infrastrukturu, zajištění souhrnného stanoviska za samosprávné odbory k investičnímu záměru a příprava plánovacích smluv.

Kontribuce jako nová daň?

Kontribuce se ale bude vztahovat především na projekty velkých investorů, nikoliv rodinných domů nebo menších bytových domů. Kontribuci investor zaplatí až v momentě, kdy záměr zahrnuje více než 10 bytových nebo přesahuje 1000 metrů čtverečních hrubé podlažní plochy.

Podle zjištění Reportu ale developeři z kontribuce v pojetí vedení Olomouce nejsou dvakrát nadšení. „Kontribuce developerů je podle nás nesystémový pokus tuto situaci řešit na úrovni města. De facto má však charakter nové daně, a tu může zavést pouze stát zákonem. Proto s principem kontribucí nesouhlasíme,“ vysvětlil pro Report mluvčí skupiny Redstone Ivo Vysoudil.

S investiční skupinou Richarda Morávka se shoduje ale i ředitel Alfa Projektu Pavel Vrba, který chystá výstavbu v olomouckém Řepčíně. „Nový stav, kdy mají plánovací smlouvy jasný statut v rámci dikce stavebního zákona, je určitě správná věc. Ovšem s dobrovolně povinnými‘ příspěvky investorů si města tak trochu sanují nedostatečné příjmy ze státního rozpočtu. Chápeme, že je jednodušší nařídit systém příspěvků lokálně investorům než bojovat na celostátní úrovni o revizi rozpočtového určení daní,“ vysvětlil Vrba pro Report.

Developeři kritizují vysoké sazby a ztrátu konkurenceschopnosti

Podle Pejpka město zvažuje pro výpočet plnění investora dvě sazby vázané na metry čtvereční hrubé podlahové plochy (HPP). Základní sazba by měla být 1000 korun bez DPH za metr čtvereční, a v případě, že investiční záměr vyvolá potřebu rozšíření nebo vybudování nového občanského vybavení – zejména základních a mateřských škol – zvýší se sazba na 1500 korun bez DPH.

„Za podstatnou investici ze strany města se pro účely Metodiky považuje investice města alespoň v hodnotě 100 milionů korun bez DPH. U investičních záměrů o více než 10 000 metrů čtverečních HPP se má pro účely Metodiky za to, že vždy vyvolávají potřebu podstatné investice ze strany Města na realizaci nového nebo významné rozšíření kapacity stávajícího občanského vybavení,“ přiblížil Pejpek.

Oba developeři si stěžují zejména na kombinaci nejpřísnějších podmínek s nejvyššími poplatky. „Poplatek se odvíjí z hrubé podlahové plochy a je výrazně vyšší než v některých větších městech, která tento systém zavedla. Výsledkem by bylo, že Olomouc ztratí konkurenceschopnost a developeři budou mít motivaci stavět v jiných městech, kde budou mít příznivější podmínky,“ vysvětlil Vysoudil.

„Kombinace vysoké základní sazby, možnosti jejího arbitrárního navýšení o 50 procent a především nespravedlivé definice výpočtové základny, která zahrnuje i nekomerční plochy jako povrchová parkoviště, vytváří pro investory v Olomouci jednu z nejvyšších a nejméně předvídatelných finančních zátěží v republice,“ dodal Vrba.

Více peněz pro město za cenu dražšího bydlení?

Na dotaz, jestli nebude docházet k odrazování developerů, odpověděl Pejpek vyhýbavě. „Pravidla v případě jejich schválení zastupitelstvem nastaví transparentní a předvídatelné podmínky, za nichž město poskytuje investorům součinnost při realizaci jejich investičního záměru. Pravidla nebudou pro investory povinná, nýbrž dobrovolná. Pokud je investor využije, bude na jeho rozhodnutí, zda příspěvek na infrastrukturu bude hradit ze své marže na projektu, nebo jej přenese na kupujícího. Z hlediska investora i města půjde o výhodnou spolupráci: město může efektivně optimalizovat návaznosti projektu na jeho okolí a získá příspěvek na projektem vyvolanou infrastrukturu, investor získává kvalitnější vybavenost v lokalitě, kde realizuje svůj projekt. A to je i v zájmu uživatelů či klientů, pro které investor staví,“ uvedl náměstek.

Zároveň podle obou developerských společností by mohlo dojít ke zvýšení cen nemovitostí v Olomouci. „Pokud by zůstaly poplatky v navrhované výši, znamenalo by to zdražení bytů o stovky tisíc korun. To by jen prohloubilo už tak složitou situaci na olomouckém trhu s bydlením,“ vysvětlil Vysoudil.

„Výše příspěvku přepočtená na reálně zobchodovatelnou prodejní plochu není nezanedbatelná. Je to další, dá se říct podstatný, vstup do kalkulace nákladů. Bohužel obecné povědomí o přemrštěných maržích developerů neodpovídá realitě. Development v českých vodách je dlouhodobá a riskantní disciplína a poslední dobou téměř všechny vstupy znatelně zdražují,“ doplnil Vrba.

Podle Vysoudila by ale záměr kontribuce developerů mohl mít přínos pro město. „Pokud by šlo o plošný, jednoduchý a celostátně jednotný systém, jaký funguje v některých západoevropských zemích, jen tehdy by to mohlo být spravedlivé a funkční,“ vysvětlil mluvčí skupiny Redstone.

Podle Vrby by zase uzavřená plánovací smlouva mohla poskytovat stavebníkovi jistotu, že platí dohodnutý rámec a urychlení procesů, které může město ze své pozice ovlivnit. „Dále také zmíněný fakt, že se podílí všichni – i ti, kdo v minulosti s projektem, který zdánlivě žádnou zátěž nepřináší, prošli bez jakýchkoliv kontribucí. Přínos je snad jedině v tom, že všichni developeři budou mít nastaveny stejné podmínky a tyto podmínky bude mít pevně nastaveno i město směrem k sobě,“ doplnil.

Podle Pejpka bude mít kontribuce ale na koncovou cenu bydlení minimální dopad. "Podle detailních výpočtů představuje spoluúčast investorů navýšení předpolkádané ceny bytu o 1-2,5 procenta, podle jeho velikosti. Když přihlédneme k ročnímu růstu cen nemovitostí až o cca 10 procent, jsou to spíše zanedbatelné částky," vysvětlil s tím, že ceny bytů rostou dlouhodobě a plošně, nikoliv pouze tam, kde platí pravidla o finanční spoluúčasti investorů. "Při srovnání se zahraničím je spoluúčast českých investorů výrazně nižší než v západní Evropě, přičemž náklady na bydlení u nás rostou mnohem citelněji," doplnil Pejpek.

Za výhodu považuje, že úspora času díky předem stanoveného postupu investorovi kompenzuje náklady. "Koordinovaný přístup města zkracuje investiční přípravu až o 1 rok a díky rychlejšímu procesu navíc můžeme odhadovat úspory pro investora v míře inflace. Tudíž se spoluúčast formou plnění investora podle metodiky v ceně bytu nemusí projevit vůbec," uvedl náměstek.

Jak bude město v souvislosti se zavedením kontribuce postupovat je zatím otevřené. Město uspořádalo na začátku září seminář pro investory, kde zástupci představili developerům novou metodiku a otevřeli tak prostor pro diskuzi. „Ta dosud probíhá velmi věcně,“ ocenil Pejpek s tím, že cílem je návrh otevřeně komunikovat a zapracovat do návrhu konstruktivní připomínky vycházející z praxe. Proto město do 7. října sbírá připomínky, které bude vyhodnocovat a následně proběhne další projednání návrhu.