ANALÝZA: Výhodná investice, ale drahý nájem. Olomoucký trh s bydlením má svá specifika

Kde a za kolik? Tyto otázky musí řešit každý, kdo v Olomouci hledá bydlení. Nabídky se cenově liší na základě mnoha faktorů, jako je například lokalita. „Hodně lidí vyhledává samotné centrum, oblíbené jsou Lazce nebo Nové Sady. Lidé se často vrací do lokalit, které už znají a mají tam známé,“ řekl pro Olomoucký Report realitní makléř Karel Pazdera.

V roce 2023 ceny nájmu v celé republice i v Olomouci oproti předchozímu roku mírně vzrostly. Dle Rent indexu, který každoročně vyhodnocuje společnost Deloitte, průměrná výše měsíčního nájmu bytu v Olomouci vychází na 256 korun za m2. Za pronájem bytu 2+1 si lidé v Olomouci průměrně zaplatí 12 500 korun a jednopokojový byt vychází zhruba na 10 tisíc korun. Byt 3+1 vyjde průměrně na 15 tisíc korun. Zájemci o nájemní bydlení vyhledávají nejčastěji byty 3+kk a 3+1. Naopak investoři mají největší zájem o byty 2+kk a 2+1. Byty v samotném centru dosahují nejvyšších částek. „Počet zájemců u jednotlivých bytů je individuální. Více prohlídek je vždycky u bytů před rekonstrukcí. Na jeden byt se většinou hlásí 10 až 15 zájemců. Více prohlídek je vždycky u bytů před rekonstrukcí,“ uvedl Pazdera.

Česko je v Evropě druhou nejméně dostupnou zemí pro koupi vlastního bydlení. I když ceny nemovitostí klesly, je často výhodnější si byt pronajmout. „Bydlení je dostupnější než před dvěma lety. Nemovitosti klesly od vrcholu v roce 2021 o 15 až 20 %. Hypotéky jsou ovšem méně dostupné, takže v reálu pro obyčejného člověka dostupné úplně nejsou. Pro běžnou populaci, která nemovitost hledá za účelem vlastního bydlení, jsou podmínky stále složité. Dostat hypotéku při dnešních sazbách a poměrech  je i přes snížené ceny nemovitostí není jednoduché,“ řekl pro Olomoucký Report Petr Korytar, ředitel realitní Hanácké realitní kanceláře, která v kraji působí už od roku 1992.

Městské byty letos zdražují

Možností k pronájmu bytu nabízí i samotné město Olomouc v rámci městských bytů. Ve svém vlastnictví má 1 520 bytů. Z toho 557 je určeno pro seniory, 68 je bezbariérových a 26 tvoří sociální byty. Zbytek spadá pod běžný bytový fond, ze kterého se ročně uvolní asi 40 bytů.

Letos na jaře dojde k plánovanému zdražení městských bytů. Naposledy se ceny zvedaly v roce 2019. Nájemníci letos mohou počítat se zdražením o 20 % a v případě podpůrných bytů o 10 %. „Myslím si, že plánované zdražení bytů neovlivní poptávku. Pořád jsme na nižších částkách než 50 % tržního nájemného. Myslíme si, že každý, kdo nevlastní svou vlastní nemovitost, tak zvažuje variantu městského bytu,“ okomentovala situaci pro Olomoucký Report náměstkyně primátora Kateřina Dobrozemská (ProPir).

Vzniká také nové kontaktní místo určené lidem, kteří potřebují poradit ohledně platby nebo práv a povinností nájemců. Nově se zde budou také shromažďovat žádosti o sociální a startovací byty pro potřebné a mladé rodiny. Každému, kdo splní podmínky, vznikne nárok na startovací byt. „Kdybychom měli městských bytů více, pronajali bychom je. Minulý rok jsme neustále přijímali nové žádosti a zároveň se nám opakovala tam točila některá jména opakovaně. Se vznikem kontaktního místa pro bydlení budeme schopni bytové komisi předkládat podrobnější podklady,“ vysvětlila Dobrozemská.

Soukromí investoři častěji upřednostňují určité zájemce nebo raději nechají byt prázdný. Město do budoucna zvažuje vzájemnou spolupráci. „Časem budeme hledat cestu garancí pro soukromé vlastníky, aby byli ochotní pronajímat byty i nájemníkům, které my doporučíme a abychom vytvořili nějakou vícestrannou spolupráci,“ dodala Dobrozemská.

Město plné studentů

Ne nadarmo se říká Olomouci studentské město. Na Univerzitě Palackého studuje téměř 23 tisíc studentů, což u města jako je Olomouc, které čítá přes 100 tisíc obyvatel, je opravdu velké číslo. Více než třetina studentů, která pobírá ubytovací stipendium, musí do Olomouce dojíždět nebo si zde často hledá bydlení. „Největší zájem je ze strany studentů zejména v létě a během celého podzimu. Nejčastěji vyhledávají lokalitu v blízkosti univerzity,“ uvedl pro Olomoucký Report Pazdera.

Právě tato skupina má na trh s bydlením v Olomouci zásadní vliv. „Olomoucký trh s bydlením zásadně ovlivňují studenti už řadu let a nebude tomu jinak ani v dalších budoucnu. Takový poměr studentů k celkovému počtu obyvatel v jiném městě v Česku nenajdete. V momentě, kdy téměř čtvrtina obyvatel je tvořena studenty a zaměstnanci univerzity, tak jsou skupinou, která zásadně hýbá trhem pronájmu,“ řekl pro Olomoucký Report Korytar.

Řada studentů si během svého studia hledá v Olomouci pronájem. „Byt jsem hledala online. Cenově jsem se chtěla vejít do 10 tisíc za měsíc. Nakonec jsem našla byt na Povlu pomocí realitního agenta. Kauce činila dva nájmy. V bytě už jsem tři roky,“ popsala pro Olomoucký Report studentka Emma.

Každý student se na koleje nedostane

Pro studenty existuje vícero možností. Častou a vyhledávanou variantou jsou koleje, o které je velký zájem a místo je omezené. „Kolej jsem si vybrala, jelikož mi to přišlo jednodušší než shánět byt. Proces byl jednoduchý. Stačilo nepropásnout termín žádosti a měla jsem, kde bydlet. Cenově to vychází na 2 800 korun za měsíc, takže pro mě ideální,“ řekla pro Olomoucký Report studentka Tereza.

Studenti představují velkou a zároveň výhodnou klientelu, na kterou často samotní investoři cílí. „Často jsem se setkala s tím, že lidé, co v Olomouci nebydlí a nemají k ní žádný vztah, tak tady jako investici kupují byt, který dále pronajímají studentům, protože ví, že se jim takto dobře zhodnotí jejich peníze,“ uvedla Dobrozemská. Její slova potvrzuje i Korytar: „Studenti ovlivňují i sekundární trhy nákupu, jelikož pro investory se jedná o jednoduchý a výhodný byznys. Studenti bydlení potřebují a o byty je z jejich strany neustálý zájem.“

Právě tato skupina je schopna se poskládat na vyšší částky než třeba rodina s dětmi. Často volí i variantu sdíleného pokoje, což se investorům zkrátka vyplatí. „Studenti jsou méně nároční na prostor než rodina s dětmi, která do spolubydlení jít nemůže. Studenti nám ovlivňují trh s byty, což je věc, kterou nemůžeme jako město ovlivnit nebo redukovat,“ dodává pro Olomoucký Report Dobrozemská. „Všechno je o lidech. Někteří majitelé mají špatné zkušenosti se studenty, kdy museli řešit různé problémy, a studenty už ubytovávat zkrátka nechtějí,“ komentuje Pazdera.

Developerské projekty oživují trh

V roce 2022 bylo v regionu dostavěno nejvíce bytů za posledních 20 let. Dle dat z Českého statistického úřadu (ČSÚ) bylo v Olomouckém kraji dokončeno 1 697 bytů a v Olomouci 961 bytů. Minulý rok výstavba oproti předchozímu turbulentnímu roku klesla. V samotném okrese Olomouc bylo v roce 2023 dokončeno 409 bytů.

Nové stavby vyrůstají po celé Olomouci v rámci developerských projektů, které by měly oživit trh s bydlením. Mezi ně patří například Šantovka Living, Byty Šibeník, Smetanka Park nebo Neředín garden. Ty mají zejména potenciál přilákat nové investory. „Připravuje se tady spousta developerských projektů, ale my víme, že rodiny na tyto byty zpravidla nedosáhnou. Část bytů skončí zase jako investice,“ komentuje Dobrozemská. „Bez developerských projektů nevzniká nabídka bytů. Výstavba nových bytů oživí trh nemovitostí komplexně. Chystají se projekty, které jsou prozatím ve výhledu,“ namítá Korytar.

Do výstavby se pouští i samotné město. Momentálně připravuje tři projekty, chce postavit 50 až 60 nových bytů. „Vím o třech projektech, u kterých je reálné, že je postavíme nebo zrekonstruujeme, pokud dokážeme všechny investice sladit, tak abychom je ufinancovali ještě zároveň s dalšími závazky města. Investice jdou až do stovek miliónů, takže postavit nové bydlení není úplně snadné,“ dodává Dobrozemská.